Warunki zabudowy są jednym z ustawowych narzędzi mających na celu zapewnienie przez gminę ładu przestrzennego. Warunki zabudowy określają przede wszystkim funkcję zabudowy oraz jej parametry takie jak wysokość budynku, geometria dachu (m.in. kąt nachylenia), posadowienie na działce, a także inne elementy istotne z punktu widzenia zagospodarowania konkretnego terenu, przy jednoczesnym zachowaniu ładu przestrzennego większego obszaru.
Gdzie znajdziemy informacje o warunkach zabudowy?
W polskim systemie prawnym przepisy regulujące wydawanie warunków zabudowy znajdziemy przede wszystkim w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Informacje o przeznaczeniu terenu, na którym znajduje się działka budowlana czy nieruchomość, dane o rozmieszczeniu inwestycji celu publicznego, a także sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu znajdują się w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które sporządza każda gmina.
W przypadku, kiedy gmina nie stworzyła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego obszaru, na którym znajduje się działka budowlana, inwestor ma obowiązek uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dokument ten stanowi podstawę wydania pozwolenia na budowę – właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej weryfikuje czy projekt budowlany spełnia wymagania w nim określone. Warunki zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Mają one formę decyzji administracyjnej. Nie trzeba być właścicielem konkretnej nieruchomości, aby uzyskać decyzję WZ, gdyż nie narusza ona prawa własności, ani też nie rodzi prawa do terenu. Zatem dla tego samego terenu może zostać wydanych kilka decyzji o warunkach zabudowy, które obowiązują do czasu uchwalenia dla danego obszaru planu miejscowego bądź „skonsumowania” jednej z decyzji poprzez pozwolenie na budowę.
Istnieją ograniczenia warunkujące wydanie decyzji:
- Przynajmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana (zasada dobrego sąsiedztwa);
- Działka musi posiadać dostęp do drogi publicznej;
- Dla planowanej zabudowy musi być zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu;
- Teren nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
- Decyzja musi być zgodna z przepisami odrębnymi.