Dobre sąsiedztwo stanowi jeden z pięciu warunków uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Zatem w przypadku braku planu miejscowego jest ono również pośrednim warunkiem do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Musi być spełnione zarówno dla inwestycji polegającej na budowie nowego obiektu na działce dotychczas niezabudowanej, jak również w przypadku planowanej przebudowy lub rozbudowy. W praktyce niestety przepis ten często jest źle interpretowany, dlatego poniżej wyjaśniamy jego najważniejsze założenia.
Niesprzeczna funkcja zabudowy
Zasada dobrego sąsiedztwa nakazuje, aby planowana zabudowa była dostosowana do funkcji budynków istniejących w pobliżu. Zakres „dopasowania” inwestycji do jej sąsiedztwa od początku obowiązywania ustawy u planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym budził szereg wątpliwości. W orzecznictwie utrwalił się jednak pogląd, że nowa zabudowa nie musi być tożsama pod względem funkcjonalności z istniejącymi budynkami, ale powinna z nimi harmonizować. Za kontynuowanie zabudowy istniejącej uznaje się zarówno „powtórzenie” jej funkcji, jak i „uzupełnienie” którejś z funkcji istniejących w sąsiedztwie. Nowy obiekt nie musi powielać przeznaczenia sąsiadujących nieruchomości, ale jednocześnie nie może ograniczać w przyszłości ich funkcjonowania.
Zachowanie ładu przestrzennego
Kolejnym ważnym warunkiem zasady dobrego sąsiedztwa jest to, aby projektowana zabudowa nie zaburzyła ładu przestrzennego. Organ administracyjny wydając decyzję o warunkach zabudowy bierze pod uwagę, w jaki sposób zagospodarowane są działki sąsiadujące - jak wygląda linia zabudowy, formy architektoniczne oraz wskaźniki zagospodarowania terenu. Wyniki przeprowadzonej analizy funkcji i cech zagospodarowania działek sąsiednich są podstawą do określenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.
Podsumowując: zasada dobrego sąsiedztwa oznacza funkcjonalne nawiązanie projektowanej inwestycji do zabudowy już istniejącej, a także kontynuację parametrów architektonicznych występujących w sąsiedztwie.
Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa 20 września br. opublikowało projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego. Zawarto w nim m. in. zmiany dotyczące zasady dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z projektem ustawy, dobre sąsiedztwo spełnione będzie w przypadku, kiedy działka budowlana graniczy na odcinku min. 4 m z inną działką zabudowaną dostępną z tej samej drogi publicznej, a planowana funkcja zabudowy jest zgodna z funkcją dominującą w terenie, bądź służy jej obsłudze. Projekt ustawy został przedstawiony do konsultacji publicznych, uwagi można składać do 6 października.